Wycena nieruchomości

Wycena nieruchomości to ustalenie jej wartości w pieniądzu na konkretny dzień i w określonym celu. Nie istnieje jedna uniwersalna wartość lokalu: inna będzie wartość rynkowa do sprzedaży, inna wartość dla potrzeb banku, jeszcze inna odtworzeniowa do ubezpieczenia. Dlatego pierwsze pytanie przy wycenie zawsze brzmi: po co i na jaki moment.

Najważniejsze rozróżnienie dotyczy tego, kto wycenia. Wycenę urzędową, mającą moc dowodową, sporządza wyłącznie rzeczoznawca majątkowy w formie operatu szacunkowego. Bank wymaga jej przy kredycie hipotecznym, bo na jej podstawie wylicza wskaźnik LTV — relację kwoty kredytu do wartości zabezpieczenia. Obok tego funkcjonują wyceny nieformalne: szacunek pośrednika, kalkulator portalowy czy analiza cen ofertowych. Te nie mają waloru prawnego, ale dają orientację.

Metody wyceny

Rzeczoznawca dobiera podejście do rodzaju nieruchomości. Najczęściej stosuje podejście porównawcze: zestawia lokal z cenami nieruchomości podobnych, które faktycznie sprzedano w okolicy. Dla nieruchomości dochodowych (najem, lokale użytkowe) używa podejścia dochodowego, opartego na spodziewanym czynszu i stopie kapitalizacji. Podejście kosztowe, liczące koszt odtworzenia budynku pomniejszony o zużycie, wraca przy obiektach nietypowych, dla których brak porównań.

Wartość rynkowa nie jest tym samym co cena ofertowa z portalu. Punktem odniesienia są realne ceny transakcyjne oraz dane statystyczne, np. kwartalne odczyty NBP i ceny w bazie BaRN. Z tych źródeł korzysta też nasz serwis przy analizach cen w miastach.