Operat szacunkowy
Operat szacunkowy to urzędowa, pisemna opinia o wartości nieruchomości, którą może sporządzić wyłącznie rzeczoznawca majątkowy wpisany na listę prowadzoną przez ministra właściwego do spraw budownictwa. Nie jest to luźny szacunek ani wydruk z portalu ogłoszeniowego — operat to dokument o określonej prawem formie, z którego korzystają banki, sądy, komornicy, urzędy skarbowe i strony transakcji.
Co zawiera i jak długo jest ważny
Rzeczoznawca opisuje w nim nieruchomość, jej stan prawny i techniczny, przyjętą metodę wyceny (najczęściej porównawczą, opartą na cenach transakcyjnych podobnych nieruchomości) oraz tok rozumowania prowadzący do końcowej kwoty. Operat sporządza się na konkretny dzień i co do zasady może być wykorzystywany przez 12 miesięcy od daty sporządzenia; po tym okresie wymaga potwierdzenia aktualności przez tego samego rzeczoznawcę, jeśli nie zmieniły się warunki rynkowe ani sam przedmiot wyceny.
Po co jest potrzebny przy kredycie
Najczęstszy powód zamówienia operatu to kredyt hipoteczny: bank ustala na jego podstawie wartość zabezpieczenia i wyliczony od niej wskaźnik LTV. Jeżeli operat wskaże kwotę niższą niż cena z umowy, bank policzy LTV od wartości z operatu, co może oznaczać konieczność wniesienia większego wkładu własnego. Operat bywa też niezbędny przy podziale majątku, dziale spadku, sprzedaży egzekucyjnej czy ustaleniu opłaty za użytkowanie wieczyste.
Przykład: Kupujący umawia się ze sprzedającym na cenę 720 000 zł za mieszkanie w Gdańsku. Bank zleca operat, a rzeczoznawca wycenia lokal na 690 000 zł. Bank liczy LTV od niższej kwoty: przy wkładzie 144 000 zł (20% ceny) kredyt 576 000 zł daje LTV ok. 83,5% względem wartości z operatu, a nie 80% względem ceny — kredytobiorca musi albo dołożyć gotówki, albo zaakceptować droższy kredyt z wyższym LTV.