Wypowiedzenie umowy najmu

Wypowiedzenie umowy najmu to jednostronne oświadczenie, którym wynajmujący albo najemca kończy stosunek najmu przed jego naturalnym wygaśnięciem. Nie jest swobodną decyzją: zakres, w jakim można wypowiedzieć umowę, zależy przede wszystkim od tego, czy zawarto ją na czas określony, czy nieokreślony, oraz co dokładnie strony zapisały w jej treści.

Umowę na czas nieokreślony można co do zasady wypowiedzieć z zachowaniem terminów ustawowych. Umowy na czas określony są trwalsze: można je wypowiedzieć tylko w wypadkach wyraźnie wskazanych w umowie albo w ustawie. Jeżeli umowa terminowa nie przewiduje przyczyn wypowiedzenia, wiąże strony do końca okresu i wcześniejsze jednostronne zerwanie jest co do zasady bezskuteczne.

Wypowiedzenie ze strony wynajmującego

Tu prawo silnie chroni lokatora. Ustawa o ochronie praw lokatorów ogranicza powody, dla których właściciel może wypowiedzieć umowę mieszkania, do zamkniętego katalogu: zalegania z czynszem (zwykle co najmniej trzy pełne okresy płatności po uprzednim pisemnym wezwaniu z dodatkowym terminem), wynajmowania lub podnajmowania lokalu bez zgody, używania lokalu w sposób niszczący albo zakłócający porządek, a także planu zamieszkania przez samego właściciela. Wypowiedzenie wymaga formy pisemnej pod rygorem nieważności i wskazania przyczyny.

Terminy i forma

Standardowy termin przy umowie na czas nieokreślony, gdy czynsz płacony jest miesięcznie, to miesiąc naprzód ze skutkiem na koniec miesiąca kalendarzowego. Strony mogą umownie ustalić inne, dłuższe terminy. Wypowiedzenie najlepiej złożyć na piśmie za potwierdzeniem odbioru, by mieć dowód daty. Inne zasady obowiązują w najmie okazjonalnym i instytucjonalnym, gdzie procedura wypowiedzenia i eksmisji jest dla właściciela szybsza. Szczegółowy przewodnik znajdziesz w sekcji o najmie długoterminowym.