Najem instytucjonalny
Najem instytucjonalny to umowa najmu lokalu mieszkalnego zawierana przez wynajmującego, który prowadzi działalność gospodarczą w zakresie wynajmu — fundusz, spółkę, dewelopera albo operatora platformy najmu. To odróżnia go od najmu okazjonalnego, który jest zarezerwowany dla osób fizycznych nieprowadzących takiej działalności. Konstrukcję wprowadziła nowelizacja ustawy o ochronie praw lokatorów, żeby dać profesjonalnym wynajmującym narzędzie do szybszej eksmisji niewypłacalnego najemcy.
Sercem tej umowy jest załączone oświadczenie najemcy w formie aktu notarialnego, w którym dobrowolnie poddaje się egzekucji i zobowiązuje do opróżnienia lokalu po wygaśnięciu umowy. Dzięki temu wynajmujący nie musi przechodzić przez długi proces sądowy o eksmisję — uzyskuje klauzulę wykonalności i kieruje sprawę bezpośrednio do komornika. W odróżnieniu od najmu okazjonalnego najemca nie musi wskazywać innego lokalu, do którego mógłby się wyprowadzić.
Czym różni się od najmu okazjonalnego
| Cecha | Najem instytucjonalny | Najem okazjonalny |
|---|---|---|
| Kto wynajmuje | Podmiot prowadzący działalność w najmie | Osoba fizyczna bez takiej działalności |
| Czas trwania | Tylko na czas określony, bez górnego limitu | Czas określony, maks. 10 lat |
| Wskazanie lokalu zastępczego | Nie jest wymagane | Wymagane oświadczenie właściciela innego lokalu |
| Zgłoszenie do urzędu skarbowego | Nie jest wymagane | Wymagane w ciągu 14 dni |
| Kaucja | Do 6-krotności czynszu | Do 6-krotności czynszu |
Wariantem tej konstrukcji jest najem instytucjonalny z dojściem do własności, gdzie część rat zalicza się na poczet ceny zakupu lokalu. Pełny opis procedury i wzór oświadczeń znajdziesz w przewodniku: najem instytucjonalny krok po kroku. Zobacz też najem okazjonalny oraz zasady, na jakich pobiera się kaucję w obu formach. Profesjonalny najem na dużą skalę funkcjonuje w Polsce pod nazwą PRS.
Przykład: Operator osiedla na wynajem we Wrocławiu, działający jako spółka, oferuje lokale wyłącznie na umowach instytucjonalnych. Każdy najemca przy podpisaniu składa u notariusza oświadczenie o poddaniu się egzekucji co do opróżnienia lokalu, ale nie musi wskazywać żadnego mieszkania zastępczego. Gdy jeden z lokatorów przestaje płacić, spółka po wygaśnięciu umowy występuje o klauzulę wykonalności i przekazuje akt komornikowi — z pominięciem rozprawy eksmisyjnej.