Wspólnota mieszkaniowa
Wspólnota mieszkaniowa to ogół właścicieli lokali w jednym budynku (lub na jednej działce), powstający automatycznie z mocy ustawy w chwili, gdy w danej nieruchomości wyodrębniono pierwszy samodzielny lokal i sprzedano go innej osobie. Nikt jej nie zakłada ani nie rejestruje — istnieje samoistnie, a jej podstawą prawną jest ustawa o własności lokali. Tym właśnie różni się od spółdzielni mieszkaniowej, do której się przystępuje i która jest odrębną organizacją gospodarczą.
Każdy właściciel lokalu jest członkiem wspólnoty z automatu i jednocześnie współwłaścicielem nieruchomości wspólnej w wysokości swojego udziału. Wspólnota może we własnym imieniu nabywać prawa, zaciągać zobowiązania, pozywać i być pozywana — w tym zakresie działa jak odrębny podmiot, choć nie jest ani spółką, ani stowarzyszeniem.
Mała i duża wspólnota
Liczba lokali decyduje o sposobie zarządzania, dlatego ten podział jest praktyczny.
| Cecha | Mała wspólnota (do 3 lokali) | Duża wspólnota (4 lokale i więcej) |
|---|---|---|
| Zarząd nieruchomością | na zasadach współwłasności (Kodeks cywilny) | wybrany zarząd lub zarządca |
| Decyzje bieżące | zwykły zarząd — zgoda większości udziałów | zarząd działa samodzielnie w bieżących sprawach |
| Decyzje ważniejsze | czynności przekraczające zwykły zarząd — zgoda wszystkich | uchwała właścicieli na zebraniu |
Czym zajmuje się na co dzień
Wspólnota utrzymuje części wspólne, pobiera od właścicieli zaliczki na koszty zarządu (potocznie czynsz administracyjny), prowadzi fundusz remontowy, zawiera umowy na sprzątanie, ogrzewanie czy ubezpieczenie budynku i raz w roku rozlicza się przed właścicielami. Najważniejsze decyzje — plan gospodarczy, remonty, wysokość zaliczek — zapadają w formie uchwał. Przed zakupem mieszkania warto sprawdzić, czy wspólnota nie ma zaległości, sporów sądowych ani zaniedbanego budynku, bo te problemy przechodzą na nowego właściciela proporcjonalnie do udziału.