Udział w częściach wspólnych

Udział w częściach wspólnych to ułamek, w jakim właściciel pojedynczego lokalu jest jednocześnie współwłaścicielem całej nieruchomości wspólnej: gruntu pod budynkiem, fundamentów, dachu, klatek schodowych, elewacji, wind, instalacji i wszystkiego, co nie służy wyłącznie jednemu mieszkaniu. Tego udziału nie da się sprzedać ani obciążyć osobno — jest na trwałe związany z własnością konkretnego lokalu i przechodzi razem z nim na każdego kolejnego nabywcę.

Liczy się go w sposób ścisły: udział odpowiada stosunkowi powierzchni użytkowej danego lokalu (wraz z przynależnymi pomieszczeniami, jak piwnica czy komórka lokatorska) do sumy powierzchni wszystkich lokali w budynku. Wynik bywa zapisany jako ułamek dziesiętny albo zwykły, na przykład 58/1000. Ta liczba nie jest formalnością — pełni trzy konkretne funkcje.

Do czego służy ten ułamek

Po pierwsze, wyznacza siłę głosu na zebraniu wspólnoty: w dużej wspólnocie uchwały zapadają większością liczoną udziałami, więc większy lokal waży więcej niż mniejszy. Po drugie, określa proporcję, w jakiej właściciel pokrywa koszty utrzymania części wspólnych i wpłaca na fundusz remontowy. Po trzecie, to według udziałów dzieli się pożytki z nieruchomości wspólnej, na przykład wpływy z reklamy na elewacji albo z wynajmu pomieszczenia gospodarczego.

Sumę udziałów wszystkich lokali widać w dziale I-Sp księgi wieczystej nieruchomości wspólnej oraz w aktach notarialnych poszczególnych mieszkań. Przy zakupie warto sprawdzić, czy zapisany udział zgadza się z metrażem — błędnie ustalony udział zaniża lub zawyża zarówno głos właściciela, jak i jego comiesięczne obciążenia.