Umowa przedwstępna

Umowa przedwstępna to zobowiązanie, w którym strony deklarują, że w przyszłości zawrą umowę właściwą (przyrzeczoną) o określonej treści. Przy zakupie mieszkania jest narzędziem rezerwującym transakcję: kupujący ma czas na załatwienie kredytu, sprzedający nie wystawia już lokalu innym. Podstawą prawną to art. 389-390 Kodeksu cywilnego.

Kluczowy jest sposób jej zawarcia, bo decyduje o sile roszczeń. Jeżeli umowę przedwstępną podpiszesz w zwykłej formie pisemnej, a druga strona się wycofa, możesz domagać się wyłącznie odszkodowania (tzw. skutek słabszy). Jeżeli natomiast podpiszesz ją w formie aktu notarialnego, masz prawo żądać przed sądem zawarcia umowy przyrzeczonej, czyli wymusić samo przeniesienie własności (skutek silniejszy). Przy droższej nieruchomości ta druga forma realnie chroni kupującego.

Co powinna zawierać

Umowa przedwstępna musi określać istotne postanowienia umowy przyrzeczonej: dokładne oznaczenie nieruchomości (adres, numer księgi wieczystej), cenę i strony. W praktyce dodaje się też termin zawarcia umowy końcowej, wysokość i charakter wpłaty (zadatek albo zaliczka — to nie to samo i konsekwencje są różne) oraz warunki, np. uzależnienie transakcji od przyznania kredytu.

Jeżeli umowa nie wskazuje terminu zawarcia umowy przyrzeczonej, druga strona może go wyznaczyć; gdy obie strony milczą ponad rok, roszczenie o jej zawarcie wygasa. Roszczenie z umowy przedwstępnej można ujawnić w dziale III księgi wieczystej, co zabezpiecza kupującego przed sprzedażą lokalu komuś innemu.