Rentowność najmu
Rentowność najmu to relacja rocznego dochodu z wynajmu nieruchomości do kapitału w nią zaangażowanego, wyrażona w procentach. Odpowiada na pytanie, ile procent rocznie zarabia zainwestowana kwota, i jest podstawowym miernikiem opłacalności mieszkania kupowanego pod wynajem.
Liczy się ją na dwa sposoby, które łatwo pomylić. Rentowność brutto bierze cały roczny czynsz i dzieli go przez cenę zakupu — szybka, ale optymistyczna. Rentowność netto odejmuje najpierw wszystkie koszty: czynsz administracyjny, podatek od najmu, ubezpieczenie, drobne remonty oraz utracony dochód z okresów pustostanu. Różnica między nimi bywa znacząca, dlatego do realnej decyzji używa się wartości netto.
| Ujęcie | Wzór | Co pomija |
|---|---|---|
| Rentowność brutto | roczny czynsz / cena zakupu | wszystkie koszty i pustostany |
| Rentowność netto | (czynsz - koszty) / cena zakupu | nic istotnego po stronie kosztów operacyjnych |
Na polskim rynku mieszkaniowym rentowność brutto najmu długoterminowego mieści się zwykle w przedziale kilku procent rocznie, a netto jest wyraźnie niższa — to wartość zmienna, zależna od miasta, ceny zakupu i kosztów, którą warto policzyć dla konkretnej oferty. Aby porównać rentowność z aprecjacją wartości i kosztem kredytu, uzupełnia się ją o ROI oraz IRR. Pomocne są lokalne ceny mieszkań i rankingi stóp zwrotu.
Przykład: Mieszkanie kupione za 600 000 zł wynajmowane jest za 3 000 zł miesięcznie, czyli 36 000 zł rocznie. Rentowność brutto wynosi 6 proc. Po odjęciu 8 000 zł rocznych kosztów (czynsz administracyjny, podatek, ubezpieczenie, drobne naprawy) dochód netto to 28 000 zł, a rentowność netto około 4,7 proc.