IRR (wewnętrzna stopa zwrotu)
IRR (internal rate of return, wewnętrzna stopa zwrotu) to stopa procentowa, przy której zaktualizowana wartość wszystkich przepływów pieniężnych z inwestycji — zarówno wydatków, jak i wpływów — sumuje się do zera. W praktyce jest to roczna stopa zwrotu, która uwzględnia rozłożenie pieniędzy w czasie: złotówka odzyskana dziś jest warta więcej niż ta sama złotówka za pięć lat.
Czym IRR różni się od ROI
Najważniejsza różnica to czas. ROI mówi, ile łącznie zarobiłeś na zainwestowanym kapitale, ale ignoruje to, kiedy te pieniądze wpłynęły. IRR sprowadza cały strumień przepływów — wkład początkowy, coroczne czynsze, ewentualne nakłady remontowe i przychód ze sprzedaży na końcu — do jednej rocznej stopy, która pozwala porównać inwestycje o różnym horyzoncie i różnym rozkładzie wpływów. Z tego powodu IRR jest standardem przy ocenie projektów nieruchomościowych rozłożonych na kilka lat.
IRR ma swoje ograniczenia. Zakłada, że dodatnie przepływy można reinwestować po tej samej stopie, co często nie jest prawdą, i potrafi dawać mylące wyniki przy nietypowych strumieniach pieniędzy (na przykład gdy wydatki wracają w trakcie projektu). Dlatego analizuje się ją zwykle razem z cap rate i wartością bieżącą netto, a nie jako jedyne kryterium. Dla inwestora indywidualnego IRR jest najbardziej przydatna tam, gdzie inwestycja ma jasny początek, kilkuletni okres najmu i zaplanowane wyjście przez sprzedaż.
Przykład: Inwestor wkłada 400 000 zł w mieszkanie, przez 5 lat otrzymuje po 18 000 zł rocznie czynszu netto, a w 5. roku sprzedaje lokal za 500 000 zł. IRR tej inwestycji wynosi około 8,5 proc. rocznie — to stopa, która uwzględnia zarówno coroczne wpływy, jak i zysk ze sprzedaży oraz fakt, że kapitał był zamrożony przez pięć lat.