Rękojmia
Rękojmia to ustawowa odpowiedzialność sprzedawcy za wady rzeczy, która działa z mocy prawa i nie wymaga żadnego osobnego dokumentu ani zapewnienia ze strony zbywcy. W obrocie nieruchomościami oznacza, że jeśli kupione mieszkanie ma wadę fizyczną (np. nieszczelny dach, pękające ściany, niesprawną instalację) albo wadę prawną (np. ukryte obciążenie, roszczenie osoby trzeciej), kupujący może żądać naprawy, obniżenia ceny, a przy wadzie istotnej nawet odstąpienia od umowy.
Kluczowa różnica wobec gwarancji: rękojmia przysługuje zawsze i z mocy kodeksu cywilnego, podczas gdy gwarancja jest dobrowolnym zobowiązaniem składanym przez konkretny podmiot. Z tego powodu rękojmia bywa silniejszym narzędziem nabywcy niż papierowa obietnica producenta.
Terminy, o których trzeba pamiętać
Przy nieruchomościach okres rękojmi wynosi co do zasady pięć lat od wydania rzeczy. Po zauważeniu wady kupujący powinien zgłosić ją sprzedawcy bez zbędnej zwłoki i najlepiej na piśmie, z opisem usterki i żądaniem. W relacji z deweloperem rękojmia obejmuje budynek i części wspólne, a jej egzekwowanie zaczyna się zwykle od wpisów w protokole zdawczo-odbiorczym.
| Cecha | Rękojmia | Gwarancja |
|---|---|---|
| Źródło | ustawa (z mocy prawa) | dobrowolne oświadczenie |
| Kto odpowiada | sprzedawca | gwarant (np. deweloper, producent) |
| Czas trwania | 5 lat dla nieruchomości | dowolny, określony w dokumencie |
| Zakres uprawnień | naprawa, obniżenie ceny, odstąpienie | tylko to, co zapisano w gwarancji |
W praktyce warto traktować rękojmię i gwarancję deweloperską jako dwie niezależne ścieżki: kupujący wybiera tę, która w danej sytuacji daje lepsze warunki, i może korzystać z nich równolegle. Dokumentacja z odbioru mieszkania stanowi tu najważniejszy dowód.
Przykład: Nabywca mieszkania na rynku wtórnym po roku odkrywa, że za zabudową kuchenną ukryto zalany i zagrzybiony fragment ściany, o którym sprzedający nie poinformował. Ponieważ rękojmia obejmuje wady ujawnione w ciągu pięciu lat, kupujący zgłasza wadę na piśmie i żąda obniżenia ceny o koszt osuszenia oraz usunięcia grzyba.