Hipoteka umowna
Hipoteka umowna powstaje na podstawie zgodnej umowy między właścicielem nieruchomości a wierzycielem — w praktyce to standardowe zabezpieczenie każdego kredytu hipotecznego. Właściciel dobrowolnie obciąża swoją nieruchomość, a bank zyskuje prawo dochodzenia spłaty z tej nieruchomości, gdyby kredyt przestał być obsługiwany.
Hipoteka umowna staje się skuteczna dopiero z chwilą wpisu w dziale IV księgi wieczystej; do tego czasu, w okresie między uruchomieniem kredytu a uprawomocnieniem się wpisu, banki pobierają tzw. ubezpieczenie pomostowe rekompensujące im brak zabezpieczenia. Suma hipoteki wpisana do księgi jest z reguły wyższa od kwoty kredytu (najczęściej o 20–50%), bo obejmuje także odsetki, prowizje i koszty ewentualnej egzekucji.
Warto odróżnić ją od pozostałych rodzajów hipoteki:
| Cecha | Umowna | Przymusowa |
|---|---|---|
| Podstawa | umowa stron | tytuł wykonawczy lub decyzja |
| Zgoda właściciela | wymagana | niepotrzebna |
| Typowy wierzyciel | bank kredytujący | komornik, urząd skarbowy, ZUS |
Po całkowitej spłacie kredytu bank wydaje zgodę (tzw. kwit mazalny) na wykreślenie hipoteki; bez złożenia wniosku wpis zostaje w księdze mimo braku długu.
Przykład: Kredyt wynosi 400 000 zł. Bank ustanawia hipotekę umowną na sumę 600 000 zł, by zabezpieczyć także przyszłe odsetki i koszty. Po 20 latach i spłacie ostatniej raty kredytobiorca dostaje od banku zgodę na wykreślenie i sam składa wniosek do sądu wieczystoksięgowego (opłata 100 zł).