Samowola budowlana
Samowola budowlana to budowa lub rozbudowa obiektu wykonana bez wymaganego pozwolenia na budowę albo bez wcześniejszego zgłoszenia, a także wbrew warunkom, na jakich taka zgoda została wydana. Mówiąc prościej, jest to postawienie czegoś, czego prawo budowlane nie pozwalało postawić w danej formie, miejscu lub w ogóle. Pojęcie obejmuje zarówno cały dom wzniesiony bez papierów, jak i samowolnie dobudowaną kondygnację, garaż czy taras na działce.
Jak wygląda legalizacja
Wbrew obiegowej opinii samowola nie zawsze kończy się nakazem rozbiórki. Prawo przewiduje ścieżkę legalizacji: jeśli obiekt jest zgodny z miejscowym planem (albo decyzją o warunkach zabudowy) i spełnia warunki techniczne, właściciel może go zalegalizować, wnosząc opłatę legalizacyjną i przedkładając wymaganą dokumentację. Dla starszych obiektów, zwykle istniejących co najmniej 20 lat, funkcjonuje uproszczona, bezpłatna procedura, o ile nie toczyło się wobec nich postępowanie. Dopiero gdy legalizacja jest niemożliwa lub właściciel jej nie przeprowadzi, nadzór budowlany orzeka rozbiórkę.
Dla kupującego samowola to realne ryzyko ukryte w pozornie gotowej nieruchomości. Niezalegalizowany obiekt może mieć rozbieżność między stanem faktycznym a księgą wieczystą i ewidencją gruntów, trudno go skredytować, a koszt legalizacji lub rozbiórki przechodzi na nowego właściciela. Przed zakupem domu z rynku wtórnego warto porównać metraż i bryłę z projektem budowlanym oraz sprawdzić, czy wydano pozwolenie na użytkowanie. Powiązanym pojęciem jest legalizacja budynku.
Przykład: Kupujący ogląda dom pod Poznaniem, w którym poprzedni właściciel zaadaptował poddasze na dwa pokoje i dobudował zimowy ogród, niczego nie zgłaszając. Tych 35 m² nie figuruje w projekcie ani w ewidencji. Bank wycenia wyłącznie część legalną, a koszt i ryzyko legalizacji dobudówki spadłyby na nabywcę, dlatego negocjuje on niższą cenę albo żąda załatwienia formalności przed transakcją.