Cap rate (stopa kapitalizacji)

Cap rate, czyli stopa kapitalizacji, to wskaźnik pokazujący, jaki roczny zwrot z najmu daje nieruchomość w stosunku do jej wartości, bez uwzględniania finansowania kredytem. Liczy się go, dzieląc roczny dochód operacyjny netto (czynsz po odjęciu kosztów eksploatacji, ale przed ratą kredytu i podatkiem dochodowym) przez cenę lub wartość nieruchomości, a wynik wyraża w procentach.

Wzór jest prosty: cap rate = roczny dochód operacyjny netto / wartość nieruchomości. Wskaźnik ten służy przede wszystkim do porównywania różnych inwestycji między sobą oraz do szacowania wartości obiektu, gdy znana jest typowa stopa dla danego rynku. Im wyższy cap rate, tym wyższy zwrot, ale zwykle też wyższe ryzyko lub gorsza lokalizacja.

Czego cap rate nie pokazuje

Stopa kapitalizacji świadomie pomija sposób finansowania, dlatego pozwala porównać samą nieruchomość, ale nie odpowiada na pytanie o realny zwrot z zaangażowanego kapitału własnego. To zadanie zostawia się wskaźnikom takim jak ROI czy yield netto, które uwzględniają kredyt i podatki. Cap rate najlepiej traktować jako pierwszy filtr: szybki sposób na odsianie ofert, zanim przejdzie się do dokładniejszej analizy rentowności najmu i porównania z cenami w innych miastach.