Stopa pustostanu
Stopa pustostanu to wskaźnik pokazujący, jaka część dostępnych lokali w danym budynku, inwestycji lub na rynku pozostaje niewynajęta. Liczy się ją jako stosunek powierzchni (lub liczby lokali) niewykorzystanej do całości oferty, a wynik podaje w procentach. Dla inwestora w mieszkania na wynajem jest to miara realnego ryzyka, że lokal przez część roku nie będzie generował czynszu.
Wskaźnik ma bezpośredni wpływ na opłacalność. Teoretyczny roczny przychód z najmu prawie nigdy nie spełnia się w stu procentach: między jednym najemcą a drugim mieszkanie stoi puste, czasem trzeba czekać na remont albo na właściwego lokatora. Stopa pustostanu kwantyfikuje tę lukę i dlatego wchodzi do rzetelnego rachunku rentowności, korygując w dół przychód, jaki realnie wpłynie na konto.
Z tego powodu uczciwa analiza inwestycji nie zakłada pełnego obłożenia przez 12 miesięcy. Roczny czynsz mnoży się przez wskaźnik faktycznego wynajęcia, czyli pomniejsza o założoną stopę pustostanu, i dopiero taką, ostrożniejszą liczbę zestawia z ceną zakupu przy wyliczaniu rentowności najmu czy yieldu netto. Im mniej płynny rynek najmu w danym mieście, tym wyższy bufor pustostanu warto przyjąć.
Przykład: Inwestor zakłada, że w jego mieszkaniu na wynajem co roku trafia się około miesiąca przerwy między najemcami, co daje stopę pustostanu na poziomie mniej więcej 8%. Zamiast liczyć przychód jako 12 czynszów, przyjmuje równowartość 11 i dopiero tak skorygowaną kwotę dzieli przez cenę zakupu, by ocenić realny zwrot.