Efektywny przychód z najmu
Efektywny przychód z najmu to kwota, jaką właściciel faktycznie inkasuje w skali roku, a nie suma czynszów wynikająca z umowy przy założeniu, że lokal jest wynajęty bez przerwy i każdy najemca płaci co do złotówki. Od przychodu potencjalnego (czynsz miesięczny razy dwanaście) odejmuje się to, co realnie ucieka: okresy pustostanu między najemcami oraz ewentualne zaległości czy ubytki w płatnościach.
Pojęcie jest podstawą rzetelnego liczenia rentowności. Inwestor, który chwali się yieldem brutto z założeniem stuprocentowego obłożenia, zawyża wynik. Realny rachunek uwzględnia stopę pustostanu — w mieszkaniach na wynajem typowo zakłada się kilka procent czasu rocznie na zmianę najemców, remonty i poszukiwanie nowej osoby. Dopiero od tak skorygowanego przychodu odejmuje się koszty (czynsz administracyjny, podatek, ubezpieczenie, drobne naprawy), żeby dojść do yieldu netto.
Praktyczny wniosek: porównując oferty inwestycyjne, pytaj zawsze o przychód efektywny, a nie o czynsz z ogłoszenia. Lokal z wyższym czynszem, ale częstymi pustostanami, może przynosić mniej niż tańszy, lecz stabilnie wynajęty. Konkretne stawki najmu i ceny w poszczególnych miastach znajdziesz w sekcji rankingów.
Przykład: Mieszkanie wynajmowane za 3 000 zł miesięcznie daje przychód potencjalny 36 000 zł rocznie. Jeśli przez jeden miesiąc w roku stoi puste w trakcie zmiany najemcy, a raz trafia się tydzień zaległości, efektywny przychód spada do około 32 000 zł — i to tę liczbę należy wstawić do rachunku rentowności.