Służebność

Służebność to ograniczone prawo rzeczowe, które obciąża jedną nieruchomość na korzyść innej osoby lub innej nieruchomości. Mówiąc prościej: właściciel działki musi coś znosić (np. przejście sąsiada) albo czegoś zaniechać (np. nie zasłaniać widoku), mimo że nadal pozostaje właścicielem. Służebność nie przenosi własności, lecz trwale ją ogranicza, i co istotne, zazwyczaj przechodzi na kolejnych nabywców gruntu.

Kodeks cywilny rozróżnia trzy rodzaje. Służebność gruntowa łączy dwie nieruchomości: jedna (władnąca) zyskuje uprawnienie, druga (obciążona) je znosi, np. prawo przejazdu przez sąsiednią działkę. Służebność osobista przysługuje konkretnej osobie i wygasa najpóźniej z jej śmiercią, np. dożywotnie prawo mieszkania. Służebność przesyłu dotyczy urządzeń infrastruktury i ustanawia się ją na rzecz przedsiębiorstwa (zobacz służebność przesyłu).

Dlaczego sprawdza się ją przed zakupem

Służebność wpisana jest w Dziale III księgi wieczystej i wiąże każdego kolejnego nabywcę nieruchomości obciążonej. Kupując dom z prawem przejścia na rzecz sąsiada, kupujesz ten dom razem ze służebnością, której nie da się jednostronnie skasować. Może ona realnie obniżyć wartość gruntu albo ograniczyć plany zabudowy. Dlatego przed podpisaniem aktu warto sprawdzić Dział III odpisu KW i ustalić, czy obciążenie jest odpłatne, czy darmowe, oraz na czyją rzecz zostało ustanowione.

Służebność można ustanowić umownie (akt notarialny), orzeczeniem sądu albo przez zasiedzenie. Wygasa m.in. wskutek zrzeczenia się, niewykonywania przez 10 lat lub gdy utraci wszelkie znaczenie dla nieruchomości władnącej. Szczególnym jej wariantem jest służebność drogi koniecznej, ustanawiana wtedy, gdy działka nie ma dostępu do drogi publicznej.