Kredyt budowlano-hipoteczny
Kredyt budowlano-hipoteczny finansuje budowę domu lub dokończenie inwestycji, której w momencie podpisania umowy jeszcze nie ma w gotowej, zamieszkiwalnej postaci. To produkt dwuetapowy: najpierw faza budowlana, w której bank wypłaca pieniądze w transzach w miarę postępu prac, a potem faza hipoteczna, w której kredyt zamienia się w zwykły kredyt hipoteczny spłacany w ratach.
Różnica wobec klasycznego kredytu na gotowe mieszkanie jest zasadnicza. Przy zakupie lokalu z rynku wtórnego bank przelewa całą kwotę jednorazowo na konto sprzedającego. Tutaj wypłaca kolejne transze dopiero po sprawdzeniu, że wcześniejsze pieniądze faktycznie zamieniły się w fundamenty, ściany czy dach. Postęp prac potwierdza zwykle inspektor banku albo kosztorys i wpisy w dzienniku budowy.
Jak wygląda spłata w trakcie budowy
W fazie budowlanej kredytobiorca najczęściej płaci wyłącznie odsetki, i to tylko od już wypłaconej części kapitału, a nie od pełnej przyznanej kwoty. Pełna rata kapitałowo-odsetkowa rusza dopiero po uruchomieniu ostatniej transzy i zakończeniu budowy. Trzeba to uwzględnić w domowym budżecie: w okresie budowy nierzadko równolegle opłaca się czynsz najmu albo dotychczasowe mieszkanie.
Zabezpieczeniem jest hipoteka na działce i powstającym budynku. Dopóki obiekt nie zostanie oddany do użytku i ujawniony w księdze wieczystej, bank zwykle pobiera ubezpieczenie pomostowe, które podnosi koszt w pierwszych miesiącach. Kluczowe są też terminy: jeśli budowa się przeciągnie ponad harmonogram zapisany w umowie, kolejne transze mogą zostać wstrzymane, a inwestycja stanąć w pół drogi z powodu braku gotówki.
Przed podpisaniem warto policzyć dwa scenariusze rat (w trakcie budowy i po jej zakończeniu) na kalkulatorze kredytu oraz zweryfikować, czy kosztorys ma realny zapas na nieprzewidziane wydatki.
Przykład: Bank przyznaje 600 000 zl na budowę domu i wypłaca je w czterech transzach: 150 000 zl po wylaniu fundamentów, 150 000 zl po stanie surowym, 150 000 zl po dachu i oknach, 150 000 zl po wykończeniu. W fazie budowy kredytobiorca płaci odsetki tylko od już wypłaconej kwoty, więc po pierwszej transzy rata liczona jest od 150 000 zl, a nie od pełnych 600 000 zl.