Dźwignia finansowa (leverage)
Dźwignia finansowa to wykorzystanie cudzego kapitału, najczęściej kredytu, do zwiększenia skali inwestycji i potencjalnej stopy zwrotu z własnych pieniędzy. W nieruchomościach polega na tym, że inwestor wykłada tylko część ceny jako wkład własny, resztę finansuje kredytem, a zysk liczy względem zaangażowanego kapitału własnego, a nie pełnej wartości lokalu.
Mechanizm działa, dopóki zwrot z nieruchomości jest wyższy niż koszt kredytu: wtedy dźwignia podnosi rentowność kapitału własnego, bo zarabia się także na pieniądzach pożyczonych od banku. To samo działa jednak w drugą stronę. Gdy ceny spadają lub czynsz nie pokrywa raty, dźwignia mnoży stratę i może doprowadzić do sytuacji, w której zadłużenie przewyższa wartość mieszkania.
Skalę dźwigni dobrze oddaje wskaźnik LTV, czyli stosunek kredytu do wartości nieruchomości. Im wyższe LTV, tym silniejsza dźwignia i większa wrażliwość inwestycji na zmiany stóp procentowych oraz cen. Dlatego rozsądny inwestor zestawia oczekiwany zwrot z najmu z realnym kosztem kredytu hipotecznego i zachowuje bufor na wzrost rat.
Przykład: Inwestor kupuje mieszkanie za 500 000 zł, wykładając 100 000 zł wkładu własnego i biorąc 400 000 zł kredytu. Jeśli po latach lokal jest wart 600 000 zł, wzrost wartości o 100 000 zł odnosi się do jego 100 000 zł kapitału, więc na samym wzroście ceny podwaja zaangażowane środki. Gdyby jednak wartość spadła do 400 000 zł, dźwignia pochłonęłaby cały jego wkład.