Mapa cen mieszkań w Polsce — pełny ranking miast (IV kw. 2025)
Pełny ranking 17 miast NBP: od Warszawy (17 162 zł/m2 rynek pierwotny) po Zieloną Górę (9 302 zł/m2). Średnia krajowa to 12 413 zł/m2 wobec 7 429 zł/m2 pięć lat wcześniej. Gdzie jest najdrożej, a gdzie najtaniej.
Polski rynek mieszkaniowy jest dziś silnie zróżnicowany terytorialnie. Według NBP BaRN za IV kw. 2025 roku średnia cena na rynku pierwotnym w 17 największych miastach to 12 413 zł/m2, a na wtórnym 10 975 zł/m2. Pięć lat wcześniej było to odpowiednio 7 429 zł/m2 i 7 058 zł/m2, co oznacza wzrost rynku pierwotnego o około 67%. Ten przegląd to pełna mapa cen: od najdroższej Warszawy po najtańszą Zieloną Górę, z rozróżnieniem rynku pierwotnego i wtórnego.
Gdzie mieszkania są najdroższe?
Czołówka rankingu nie zaskakuje. Najdroższa jest Warszawa z rynkiem pierwotnym 17 162 zł/m2 i wtórnym 17 823 zł/m2. Tuż za nią plasuje się Kraków (16 199 zł/m2 na rynku pierwotnym), a podium zamyka Gdańsk z 15 231 zł/m2. Wysoko jest też Wrocław (14 786 zł/m2). Te cztery ośrodki to jednocześnie największe rynki pracy i najsilniejsze magnesy migracyjne, co podtrzymuje popyt.
Ciekawą cechą najdroższych miast nadmorskich i metropolitalnych jest to, że rynek pierwotny bywa droższy od wtórnego (Gdańsk, Wrocław, Kraków), podczas gdy w Warszawie odwrotnie — to wtórny przebija nowe mieszkania, co wynika z prestiżu lokalizacji w centrum. Trójmiasto reprezentują tu dwa rynki: obok Gdańska wysoko plasuje się też Gdynia z rynkiem pierwotnym 14 090 zł/m2.
Rozpiętość całego zestawienia jest uderzająca. Najdroższy rynek pierwotny (Warszawa, 17 162 zł/m2) jest o około 85% droższy od najtańszego (Zielona Góra, 9 302 zł/m2). To pokazuje, że mówienie o jednej, krajowej cenie mieszkań ma ograniczony sens, a średnia 12 413 zł/m2 jest wypadkową bardzo różnych rynków lokalnych.
Pełny ranking 17 miast NBP
Poniższa tabela przedstawia komplet cen transakcyjnych dla rynku pierwotnego i wtórnego, uszeregowanych według rynku pierwotnego.
| Miasto | Rynek pierwotny (zł/m2) | Rynek wtórny (zł/m2) |
|---|---|---|
| Warszawa | 17 162 | 17 823 |
| Kraków | 16 199 | 15 672 |
| Gdańsk | 15 231 | 14 630 |
| Wrocław | 14 786 | 13 049 |
| Gdynia | 14 090 | 12 863 |
| Poznań | 12 994 | 11 395 |
| Szczecin | 12 508 | 9 602 |
| Katowice | 12 226 | 8 516 |
| Białystok | 11 421 | 9 787 |
| Lublin | 11 279 | 10 286 |
| Opole | 11 211 | 9 222 |
| Bydgoszcz | 11 034 | 8 442 |
| Łódź | 10 451 | 8 358 |
| Olsztyn | 10 433 | 9 038 |
| Kielce | 10 403 | 8 324 |
| Rzeszów | 10 292 | 10 713 |
| Zielona Góra | 9 302 | 8 857 |
| Źródło: NBP BaRN, ceny transakcyjne, IV kw. 2025. | ||
Gdzie mieszkania są najtańsze?
Najtańszym dużym rynkiem jest Zielona Góra z rynkiem pierwotnym 9 302 zł/m2, jedyne miasto poniżej granicy 10 000 zł. Tuż powyżej znajdują się Rzeszów (10 292 zł/m2), Kielce (10 403 zł/m2) i Łódź (10 451 zł/m2). To miasta, w których wejście na rynek własności jest najłatwiejsze, choć trzeba je zestawić z lokalnymi zarobkami.
Ciekawym przypadkiem jest Rzeszów, jedyne miasto w zestawieniu, gdzie rynek wtórny (10 713 zł/m2) jest wyraźnie droższy od pierwotnego — to sygnał silnego popytu na istniejące mieszkania w dobrych lokalizacjach przy ograniczonej nowej podaży.
Gdzie metr jest najdroższy w stosunku do zarobków?
Najtańsza cena nominalna nie zawsze oznacza najłatwiejszy zakup. Liczy się relacja ceny metra do lokalnej pensji. Po zestawieniu cen NBP z wynagrodzeniami brutto GUS dla odpowiednich województw widać, że to Kraków jest najmniej dostępnym dużym miastem, mimo że nominalnie tańszy od Warszawy.
| Miasto | Rynek pierwotny (zł/m2) | Pensja brutto w woj. (zł) | Pensji na 1 m2 |
|---|---|---|---|
| Kraków | 16 199 | 8 819 | 1,84 |
| Gdańsk | 15 231 | 8 620 | 1,77 |
| Warszawa | 17 162 | 10 019 | 1,71 |
| Wrocław | 14 786 | 8 867 | 1,67 |
| Łódź | 10 451 | 8 096 | 1,29 |
| Źródło: NBP BaRN (ceny, IV kw. 2025) + GUS BDL (wynagrodzenia brutto, dane wojewódzkie). | |||
Najprzystępniejsza z dużych ośrodków jest Łódź, gdzie miesięczna pensja brutto pokrywa około 1,29 m2. Pełniejszy przegląd wszystkich województw znajdziesz w analizie dostępności mieszkań.
Gdzie różnica między rynkiem pierwotnym a wtórnym jest największa?
Największe rozjazdy między nowymi a używanymi mieszkaniami widać w miastach Polski południowej i zachodniej. W Katowicach rynek pierwotny (12 226 zł/m2) przewyższa wtórny (8 516 zł/m2) o ponad 43%, w Szczecinie o 30%, w Bydgoszczy i Łodzi o około 30%. Oznacza to, że kupując nowe mieszkanie, płaci się tam wyraźną premię, a rynek wtórny bywa znacznie tańszą drogą do własności.
Ta różnica ma też wymiar podatkowy. Przy rynku wtórnym należy doliczyć podatek PCC w wysokości 2% wartości, podczas gdy nowe mieszkanie od dewelopera obejmuje VAT wliczony w cenę. Całość najlepiej policzyć w kalkulatorze kosztów zakupu.
Jak ceny zmieniły się w ujęciu pięcioletnim?
W ciągu pięciu lat cały rynek przesunął się o kilkadziesiąt procent w górę. Średnia krajowa na rynku pierwotnym wzrosła z 7 429 zł/m2 do 12 413 zł/m2, czyli o około 67%, a na wtórnym z 7 058 zł/m2 do 10 975 zł/m2, czyli o około 55%. To oznacza, że nowe mieszkania drożały szybciej niż używane, między innymi pod wpływem rosnących kosztów budowy, cen gruntów i okresowo taniego kredytu.
Praktyczny wniosek jest taki, że dzisiejsza tańsza Zielona Góra czy Łódź to ceny, jakie pięć lat temu obowiązywały w czołówce rankingu. Rynek jako całość przesunął się o jeden poziom wyżej. Historyczny kontekst tego wzrostu, w tym rolę programów wsparcia, rozwijamy w analizie o wpływie Bezpiecznego Kredytu 2% na rynek.
Jak czytać ranking przy planowaniu zakupu?
Sama cena metra nie wystarczy do decyzji. Warto zestawić ją z zarobkami w danym województwie i kosztem kredytu. Sensowna kolejność działań wygląda następująco.
- Wybierz kilka miast z tabeli pasujących do budżetu i planów zawodowych.
- Porównaj cenę metra z przeciętnym wynagrodzeniem w danym województwie.
- Zdecyduj między rynkiem pierwotnym a wtórnym, uwzględniając różnicę cen i podatki.
- Policz ratę kredytu i całkowity koszt zakupu w kalkulatorach.
- Przed zakupem na rynku wtórnym sprawdź księgę wieczystą nieruchomości.
W tym pomogą kalkulator hipoteki, przegląd dostępności mieszkań w relacji do zarobków oraz poradnik o księdze wieczystej. Pełen, zawsze aktualny ranking cen mieszkań pozwala śledzić zmiany z kwartału na kwartał. Wszystkie ceny w tym artykule pochodzą z danych transakcyjnych NBP BaRN za IV kw. 2025 roku.