Realne ceny mieszkań w Polsce — ile naprawdę wzrosły po uwzględnieniu inflacji?
Ceny mieszkań w Polsce po odjęciu inflacji: w ujęciu nominalnym m² zdrożał ponad dwukrotnie od 2008 r., ale realnie znacznie mniej. Seria NBP deflowana wskaźnikiem CPI GUS.
Nominalne ceny mieszkań w Polsce od 2008 r. wzrosły dramatycznie, ale część tego wzrostu to po prostu inflacja. Żeby zobaczyć, ile mieszkania naprawdę zdrożały, deflujemy serię NBP wskaźnikiem cen towarów i usług konsumpcyjnych (CPI) GUS i sprowadzamy wszystko do cen stałych z 2015 r.
Wynik jest jednoznaczny: między 2008 a 2025 r. średnia cena m² na rynku pierwotnym (17 miast NBP) wzrosła nominalnie o 120%, ale realnie — po odjęciu inflacji — tylko o 22%.
Ceny nominalne vs realne (ceny 2015 r.)
| Rok | Cena nominalna m² | Cena realna (ceny 2015) |
|---|---|---|
| 2008 | 5 639 PLN | 6 476 PLN |
| 2013 | 5 277 PLN | 5 229 PLN |
| 2020 | 7 429 PLN | 6 817 PLN |
| 2024 | 12 074 PLN | 7 985 PLN |
| 2025 | 12 419 PLN | 7 928 PLN |
Dlaczego to ważne
Kupujący i sprzedający patrzą na ceny nominalne, ale wartość pieniądza zmienia się w czasie. Mieszkanie kupione w 2008 r. za 5,639 PLN/m² wydaje się dziś tanie, ale w cenach stałych odpowiadało to 6,476 PLN/m² — czyli poziomowi zbliżonemu do dzisiejszego. Realny wzrost cen mieszkań był więc znacznie mniejszy, niż sugerują nagłówki o „podwojeniu cen”.
W 2025 r. realna cena m² (7 928 PLN w cenach 2015) była niższa niż w 2024 r. (7 985 PLN) — to pierwszy realny spadek od lat mimo dalszego wzrostu ceny nominalnej. Oznacza to że w 2025 r. inflacja „zjadła” cały nominalny wzrost cen mieszkań.
Jak to liczymy
Cena realna = cena nominalna ÷ skumulowany deflator CPI (baza 2015 = 100). Dane: ceny m² z NBP BaRN (rynek pierwotny, IV kw. każdego roku), wskaźnik CPI z GUS. Nie interpolujemy braków; deflator liczymy jako iloczyn rocznych wskaźników inflacji.
Najczęstsze pytania
O ile realnie wzrosły ceny mieszkań w Polsce?
Od 2008 do 2025 r. średnia cena m² rynku pierwotnego wzrosła nominalnie o 120%, a realnie (po inflacji) o 22%. Różnica to skumulowana inflacja tego okresu.
Czy realne ceny mieszkań kiedykolwiek spadły?
Tak. W ujęciu realnym ceny spadały w okresach wysokiej inflacji przy wolniejszym wzroście nominalnym — m.in. po 2008 r. i w 2025 r.
Źródła
NBP — Baza cen nieruchomości (BaRN), rynek pierwotny, 17 miast, IV kw. GUS — wskaźnik cen towarów i usług konsumpcyjnych (CPI). Obliczenia własne metrpolski.pl.