Opcja przedłużenia najmu

Opcja przedłużenia najmu to zapisane w umowie uprawnienie najemcy do jednostronnego przedłużenia stosunku najmu na kolejny, z góry określony okres, na warunkach uzgodnionych już przy podpisywaniu pierwotnej umowy. Najemca nie negocjuje od nowa — wystarczy, że w wyznaczonym terminie złoży wynajmującemu oświadczenie o skorzystaniu z opcji, a umowa biegnie dalej.

To konstrukcja częściej spotykana w najmie lokali komercyjnych (biura, lokale handlowe) niż w mieszkaniach, bo to najemca firmowy najbardziej zyskuje na pewności, że po remoncie lub inwestycji w lokal nie straci go z dnia na dzień. W umowie opcji kluczowe są trzy elementy: długość okresu przedłużenia, sposób ustalenia czynszu na nowy okres (stała stawka, indeksacja wskaźnikiem inflacji albo renegocjacja w granicach widełek) oraz termin, do którego oświadczenie trzeba złożyć. Pominięcie tego terminu zwykle powoduje wygaśnięcie opcji.

Opcję przedłużenia warto odróżnić od milczącego przedłużenia umowy z art. 674 Kodeksu cywilnego: tam umowa na czas określony przekształca się w najem na czas nieokreślony, gdy najemca dalej używa rzeczy za wiedzą wynajmującego. Opcja działa odwrotnie — to świadome, sformalizowane narzędzie planowania, które daje najemcy kontrolę nad ciągłością najmu, a wynajmującemu przewidywalny przychód.