Odpis amortyzacyjny
Odpis amortyzacyjny to część wartości początkowej nieruchomości, którą właściciel zaliczał w danym okresie do kosztów uzyskania przychodu, rozkładając zakup na wiele lat zamiast odliczać go jednorazowo. Mechanizm dotyczył wyłącznie nieruchomości wykorzystywanych w działalności gospodarczej albo w najmie rozliczanym na zasadach ogólnych, a jego stawka wynikała z rocznego procentu wartości środka trwałego.
Kluczowa zmiana: od 1 stycznia 2023 r. odpisów amortyzacyjnych od budynków i lokali mieszkalnych nie zalicza się już do kosztów podatkowych. To jeden z głównych powodów, dla których prywatny najem mieszkań masowo przeszedł na ryczałt od przychodów ewidencjonowanych. Amortyzacja w sensie podatkowym pozostała natomiast dla lokali i budynków o charakterze niemieszkalnym (np. lokal użytkowy), gdzie typowa roczna stawka liniowa wynosi 2,5%, a dla budynków mieszkalnych nadal funkcjonuje wyłącznie jako pojęcie księgowe, bez efektu w PIT.
Praktyczny wniosek dla inwestora: jeśli ktoś planuje rozliczać mieszkanie na wynajem, nie należy zakładać tarczy amortyzacyjnej w kalkulacji opłacalności. Warto powiązać to z analizą rentowności najmu i z całością podatków ciążących na wynajmującym.
Przykład: Inwestor kupił mieszkanie za 600 000 zł i wynajmuje je prywatnie. Przed 2023 r. mógł odpisywać 1,5% rocznie (9 000 zł), co realnie obniżało podstawę opodatkowania. Od 2023 r. ten odpis nie jest już kosztem podatkowym, więc najem rozlicza ryczałtem 8,5% od przychodu do 100 000 zł i 12,5% od nadwyżki.