Niezgodność stanu prawnego w KW
Niezgodność stanu prawnego ujawnionego w księdze wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym to sytuacja, w której zapis w księdze nie odpowiada temu, jak naprawdę wyglądają prawa do nieruchomości — na przykład jako właściciel widnieje osoba zmarła, a faktycznymi uprawnionymi są spadkobiercy, albo hipoteka została spłacona, lecz nadal figuruje w dziale IV.
Polski porządek prawny przewiduje dwa narzędzia naprawcze. Pierwsze to wniosek o uzgodnienie treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym, czyli powództwo sądowe z art. 10 ustawy o księgach wieczystych i hipotece, którym osoba uprawniona doprowadza do sprostowania wpisu. Drugie, doraźne, to wpis ostrzeżenia w dziale III — adnotacji informującej, że treść księgi jest kwestionowana.
Ostrzeżenie ma kluczowe znaczenie ochronne: dopóki widnieje w księdze, wyłącza działanie rękojmi wiary publicznej. Oznacza to, że nikt nie może powołać się na dobrą wiarę, kupując nieruchomość mimo widocznego ostrzeżenia. Dla kupującego praktyczny wniosek brzmi: każda nieaktualność wpisu i każde ostrzeżenie w dziale III to powód, by wstrzymać transakcję do czasu wyjaśnienia, kto realnie jest uprawniony.
Przykład: Spadkobiercy odziedziczyli mieszkanie po rodzicach, ale w dziale II nadal figuruje zmarły ojciec. Zanim sprzedadzą lokal, muszą najpierw — na podstawie postanowienia o stwierdzeniu nabycia spadku lub aktu poświadczenia dziedziczenia — ujawnić się jako właściciele, bo kupujący nie podpisze umowy z osobami, których nie ma w księdze.