Dlaczego ufać metrpolski.pl

Metrpolski.pl to projekt oparty na jednej zasadzie: dane, które tu widzisz, muszą być możliwe do zweryfikowania przez kogokolwiek — bezpośrednio ze źródeł publicznych. Żadnych liczb z powietrza, żadnych "trendów z rynku" bez źródła, żadnych prognoz podanych jako fakty. Ta strona wyjaśnia, skąd bierzemy dane, jak je weryfikujemy i gdzie są nasze ograniczenia.

Kto stoi za tym projektem

Metrpolski.pl tworzę samodzielnie — Borja Cifuentes. Jestem twórcą kilku projektów edytoryjnych opartych na danych publicznych w Hiszpanii: sueldode.com, viviendade.com, salariode.com, pensionde.com i impuestosde.com. Każdy z nich działa na tej samej zasadzie: oficjalne dane statystyczne + przejrzysta prezentacja. Metrpolski.pl stosuje dokładnie to samo podejście, tyle że do polskiego rynku nieruchomości.

Nie jestem pośrednikiem nieruchomości, doradcą kredytowym ani analitykiem bankowym. Jestem osobą, która buduje systemy do zbierania, czyszczenia i wizualizowania danych publicznych tak, by były użyteczne dla kogoś, kto szuka rzetelnej informacji przed podjęciem decyzji o zakupie, wynajmie lub inwestycji.

Skąd pochodzi każda liczba

Ceny m² — NBP BaRN

Podstawowym źródłem danych o cenach transakcyjnych mieszkań jest Baza cen nieruchomości mieszkaniowych (BaRN) Narodowego Banku Polskiego. NBP zbiera te dane z aktów notarialnych przekazywanych przez kancelarie notarialne na terenie całej Polski. To jedyne publicznie dostępne polskie źródło cen transakcyjnych (faktycznie zapłaconych), a nie ofertowych (z ogłoszeń). Różnica jest istotna — ceny ofertowe mogą zawyżać rzeczywistość o 3–7%.

BaRN publikuje dane dla 17 miast, kwartalnie, z opóźnieniem 6–8 tygodni po zakończeniu kwartału. Każdy rekord zawiera średnią arytmetyczną, medianę i liczbę transakcji dla danego miasta, rynku (pierwotny/wtórny) i okresu. Dane pobieramy z pliku Excel/PDF dostępnego publicznie na stronie NBP i wczytujemy do naszej bazy przy każdej aktualizacji.

Wszystkie ceny na metrpolski.pl są oznaczone kwartałem i rokiem (np. "Q4 2024") — nie ma "aktualnych cen" bez daty, bo każda liczba starzeje się razem z następnym odczytem NBP.

Wynagrodzenia — GUS BDL

Dane o wynagrodzeniach brutto według województw pobieramy z Banku Danych Lokalnych GUS (BDL). Używamy przeciętnych wynagrodzeń brutto w sektorze przedsiębiorstw, które GUS aktualizuje rocznie w podziale na województwa. Dane te służą do obliczania wskaźnika dostępności mieszkań (lat pracy netto na 60 m²). Mnożnik netto (0,74) jest przybliżeniem orientacyjnym — odzwierciedla typowy stosunek wynagrodzenia netto do brutto po odliczeniu składek ZUS, podatku dochodowego i składki zdrowotnej. Nie jest to precyzyjna wartość dla konkretnego pracownika; służy wyłącznie do porównań między miastami.

Budownictwo — GUS BDL i GUS Budownictwo

Dane o liczbie pozwoleń na budowę, mieszkaniach rozpoczętych i oddanych do użytku pobieramy z publikacji GUS "Budownictwo" (miesięczne i kwartalne). Dane te pokazują aktywność deweloperską i podaż na rynku — ważny kontekst przy interpretacji trendu cenowego.

Dane demograficzne — GUS

Liczba ludności miast i województw pochodzi z rejestrów GUS, aktualizowanych rocznie. Dane demograficzne służą do kalkulacji wskaźników per capita i do segmentacji miast według wielkości.

Porównania europejskie — Eurostat

Dane do porównań międzynarodowych (strona /miedzynarodowe) pobieramy ze zbioru danych Eurostatu "House price index" (HPI) i "Residential property prices". Eurostat harmonizuje metodologię między krajami UE, co pozwala na porównania, ale nie eliminuje różnic definicyjnych między systemami prawnymi (np. polskie prawo wieczystego użytkowania vs własność, różne definicje "mieszkania" w danych katastralnych).

Jak często aktualizujemy dane

Dane o cenach (NBP BaRN) aktualizujemy przy każdej nowej publikacji NBP — zazwyczaj raz na kwartał. Daty ostatnich aktualizacji znajdziesz na stronie /dane/changelog. Strony statyczne generowane przez Next.js mają czas rewalidacji od 1 godziny (strona główna) do 24 godzin (strony miast). Po odświeżeniu danych w bazie, wszystkie strony odświeżają się automatycznie w ciągu tego czasu.

Dane o wynagrodzeniach (GUS) aktualizujemy raz do roku, po publikacji rocznej GUS. Dane demograficzne — również raz do roku.

Czego nie ma w naszych danych

Nie mamy danych ofertowych. NBP BaRN to dane transakcyjne — wiemy, ile ktoś naprawdę zapłacił, nie ile ktoś żądał. Portale ogłoszeniowe (Otodom, OLX) pokazują ceny ofertowe, które bywają wyższe o 3–7%.

Nie mamy danych poniżej poziomu miasta. NBP podaje średnie dla całego miasta, nie dla dzielnic. Różnice między Śródmieściem a Białołęką w Warszawie czy między centrum a Ruczajem w Krakowie mogą być ogromne — tego metrpolski.pl nie pokazuje.

Nie mamy danych dla większości polskich miast. NBP monitoruje tylko 17 miast. Dla pozostałych stosujemy szacunki regionalne (strona /miasto-bez-nbp) z jawnym disclaimerem i dokumentacją metodologii. Granica błędu dla szacunków: ±15–25%.

Nie prognozujemy cen. Żadna strona na metrpolski.pl nie zawiera prognoz cen. To świadomy wybór: prognozy rynku nieruchomości mają bardzo niską skuteczność poza ciągami inercyjnymi, a błędna prognoza może prowadzić do złych decyzji finansowych.

Dane o Eurostacie mają opóźnienie. Europejski indeks cen nieruchomości (HPI) publikowany jest z rocznym lub większym opóźnieniem, dlatego porównania europejskie mogą nie odzwierciedlać aktualnego stanu.

Metodologia szacunków dla miast bez NBP

Dla miast poza panelem NBP stosujemy szacunek regionalny:

Podstawa: miasta niekapitałowe mają zazwyczaj 8–28% niższe ceny m² od stolicy województwa, proporcjonalnie do swojego rozmiaru względem rynku referencyjnego. Granica błędu ±15–25%. Pełna dokumentacja w /dane/metodologia.

Co robimy, gdy znajdziemy błąd

Błędy w danych zdarzają się — NBP publikuje korekty, GUS rewiduje dane, my robimy błędy w przetwarzaniu. Zasady postępowania:

1. Błąd w danych NBP (np. literówka w pliku źródłowym) → poprawiamy przy następnej aktualizacji i odnotowujemy w /dane/changelog.
2. Błąd po naszej stronie w przetwarzaniu → poprawiamy niezwłocznie, wpis do /dane/changelog.
3. Rozbieżność między naszymi danymi a źródłem pierwotnym NBP → źródło NBP ma zawsze pierwszeństwo. Dane serwisu powinny być weryfikowalne bezpośrednio z pliku BaRN.
4. Zgłoszenia błędów: napisz na adres info@metrpolski.pl. Odpiszemy i — jeśli błąd się potwierdzi — wpiszemy do changelogu z podziękowaniem.

Jak sprawdzić nasze dane samodzielnie

Każda strona z danymi NBP zawiera link do publikacji źródłowej. Aby zweryfikować konkretną cyfrę:

1. Przejdź na stronę NBP: NBP — Informacja kwartalna BaRN.
2. Pobierz plik Excel dla ostatniego kwartału.
3. Znajdź arkusz "Ceny transakcyjne — pierwotny" lub "wtórny".
4. Odszukaj miasto i kwartał. Nasza średnia arytmetyczna powinna być zbieżna z wartością NBP (odchylenia do ±1 PLN wynikają z zaokrąglenia).

Jeśli znajdziesz rozbieżność, wyślij nam screenshota — naprawiamy każdy błąd potwierdzony ze źródłem.

Niezależność redakcyjna

Metrpolski.pl nie jest projektem deweloperskim, bankowym ani pośredniczym. Nie przyjmujemy wynagrodzenia za "umieszczenie" danych, pozytywne opinie lub pominięcia. Projekt jest finansowany wyłącznie z przychodów z reklamy (Google AdSense). Reklamodawcy nie mają wpływu na treści, dane ani prezentację.

Jeśli na stronie pojawiają się linki do kalkulatorów lub narzędzi zewnętrznych, ich obecność wynika wyłącznie z użyteczności dla czytelnika, nie z umowy komercyjnej.

Powiązane strony

• Strona autora — Borja Cifuentes
• Pełna lista źródeł danych
• Metodologia techniczna
• Changelog danych (historia aktualizacji)
• Zasięg geograficzny danych